அசையாச் சொத்துகள் எவ்வாறு மதிப்பிடப்படுகின்றன?

திரு. டி. கதிர்வேல், அடிப்படையில் பொறியாளர். சிவில் எஞ்சினியரிங் துறையில் பட்டப் படிப்பும், அதன் பின் கட்டமைப்பு பொறியியல் (Structural Engg) பிரிவில் முதுநிலை பட்டமும், மதிப் பீட்டுத் துறையில் முதுநிலை பட்டமும் பெற்ற, கோவையைச் சேர்ந்த பொறியாளர். 1991ல் தொடங்கி, கடந்த 27 ஆண்டுகளாக மதிப்பீட்டுத் துறையில் பங்களித்து வரும் வல்லுநர். நிலம், வீடுகள், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள், தொழிற்சாலைகள், வணிக வளாகங்கள், பிற வணிகம் சார் நிறுவனங்கள் என பலவற்றை மதிப்பீடு செய்து சான்றிதழ் வழங்குவதில் அனுபவம் பெற்றவர். மத்திய அரசின் வருமான வரித்துறை அங்கீகாரம் பெற்ற மதிப்பீட்டாளராக செயல்படுவதுடன், பல பொதுத்துறை மற்றும் தனியார் வங்கிகள், வீட்டுக்கடன் வசதி நிறுவனங்கள் என பலவற்றினாலும் அங்கீகரிக்கப்பட்ட மதிப்பீட்டாளர்.

பொதுவாக சொத்துகள் எவ்வாறு மதிப்பிடப்படுகின்றன என்பது குறித்து வளர்தொழில் இதழுக்காக அவர் அளித்த சிறப்பு பேட்டியில் இருந்து….

”பொதுவாக ஒரு சொத்து மதிப்பீட்டாளரின் பணி என்னென்னவாக இருக்கிறது? இவர்களின் தேவை எங்கெங்கு பயன்படுகிறது?”

”வீடு கட்ட கடன் பெறுவதில் தொடங்கி, மற்ற வகை வங்கிக் கடன்களுக்கு பிணையாகச் சொத்துகளை தரும் போதும் என, பல இடங்களில் மதிப்பீட்டு சான்றிதழ் தேவைப்படும். அதேபோல வீடு, அடுக்குமாடி குடியிருப்பு, அலுவலகம், வணிக வளாகம் போன்ற எதற்கும் நியாயமான வாடகை என்ன என்பதற்கு மதிப்பீட்டாளர் சான்றிதழ் தேவைப்படலாம்.

இது தவிர, காப்பீட்டுத் துறையில் இழப்பீடு கணக்கிட… வருமான வரித் துறையில் ஒருவரது முதலீட்டு மதிப்பை அறியவும் மதிப்பீட்டாளர்கள் தேவை. ஒரு நிறுவனத்தின்… குடும்பத்தின்… சொத்து பிரிப்புக்கு, உயில் எழுத, வெளிநாடு செல்வோர் விசா பெற (அவர்களது சொத்து மதிப்பீடு) என இன்னும் பலவற்றுக்கு மதிப்பீட்டு சான்றுகள் தேவைப்படும்.

தற்போது புதிய திவால் சட்டப்படி (IBC – Insolvancy & Bankruptcy code), விற்பனைக்கு வரும் நிறுவனங்களின் கையிருப்பு, சொத்து மதிப்பு, எந்திர தளவாட மதிப்பு… போன்றவற்றைக் கணக்கிடவும் மதிப்பீட்டாளர்கள் அவசியம்.

அதோடு இனி, பதிவு பெற்ற எல்லா கம்பெனிகளின் அசையாச் சொத்துகளும், ஐந்து ஆண்டுகளுக்கு ஒருமுறை கட்டாயமாக மறுமதிப்பீடு செய்யப்பட வேண்டும் எனவும், அது இத்துறைக்கான பதிவு பெற்ற அசையாச் சொத்து மதிப்பீட்டாளர்களால்தான் செய்யப்பட வேண்டும் என்றும் சொல்கிறார்கள். அந்த வகையில், முன்பிருந்ததை விட, அதிகமான வாய்ப்பு இந்த துறையில் உருவாகும் என்று எதிர்பார்க்கிறேன்.”

”நிலம், வீட்டுமனை, தனி வீடு, அடுக்குமாடி குடியிருப்பு இவை எல்லாமே அசையா சொத்து வகையில் வருவதுதான். இந்த நான்கு வகை சொத்துகளை மதிப்பிடுவதில் ஒரே அணுகுமுறை இருக்குமா…. மாறுபடுமா….?”

”மாறுபடும். ஒரே விதமான அணுகு முறைக்கு வாய்ப்பு இல்லை. இது தவிர, ஒரே சொத்து வெவ்வேறு காலங்களில் மதிப்பிடப்படும் போது வெவ்வேறு மதிப்பு பெறும். அதே போல, எந்த காரணத்திற்காக மதிப்பீடு சான்று என்பதைப் பொறுத்தும் கணக்கிடும் முறையே மாறும் என்பதால், சொத்து மதிப்பும் மாறலாம்; மாறும்.

சொத்து அமைந்து உள்ள இடம், அதன் சூழல்கள் சொத்து மதிப்பை பெரிய அளவில் பாதிக்கும். மாற்றம் காண வைக்கும். அதோடு, சொத்து மதிப்பீடு செய்ய மூன்று விதமான அணுகுமுறைகள் உண்டு.
1. சந்தை அணுகுமுறை,
2. வருவாய் அணுகுமுறை,
3. செலவு அணுகுமுறை.

ஒரே சொத்தை இந்த மூன்று அணுகுமுறைகளில் கணக்கிட்டால், பெருமளவு வேறுபடும். வெவ்வேறு மூன்று மதிப்புகள் கிடைக்கும்.
சந்தை அணுகு முறை என்பது – பரிசீலனையில் உள்ள சொத் துடன் ஒப்பிடத்தக்க வேறொரு, அருகில் உள்ள சொத்து அண்மையில் என்ன விலைக்கு விற்கப்பட்டது என்ற தகவலை அடிப்படையாகக் கொண்டு கணக்கிடப் படுகிறது.

வருவாய் அணுகுமுறை என்பது, வர்த்தக நிறுவனங்கள், வணிக வளா கங்கள் போன்றவற்றில், அவை ஓராண்டில் எவ்வளவு வருவாய் பெறு கின்றன என்பதை அடிப்படையாகக் கொண்டு கணக்கிடப்படுகின்றன.

செலவு அணுகுமுறை என்பது, இந்த சொத்தை தற்போதுள்ள நிலையிலேயே மீண்டும் புதிதாக உருவாக்க எவ்வளவு செலவாகும் என்பதை அடிப்படையாகக் கொண்டு கணக்கிடப்படுகின்றது.

எனவே – ஒவ்வொரு சொத்தின் தன்மை, காலம், காரணம், கணக்கிடும் முறை என பலவற்றைப் பொறுத்து மதிப்பீடுகள் மாறுபடும். சில நேரங்களில் மதிப்பீட்டாளர்கள் ஒன்றுக்கு மேற்பட்ட வழிமுறைகளில் சொத்து மதிப்பீடு செய்து, அதில் இருந்து ஒன்றைத் தேர்ந்தெடுத்து, ஏன், அதைத் தேர்ந் தெடுத்தார் என்ற காரணத்தைக் குறிப் பிட்டு சான்றிதழ் வழங்குவர். இதை யெல்லாம் தாண்டி, குத்தகையில் உள்ள சொத்து என்றால், அதன் வழிமுறை தனி.

குத்தகைக்குத் தரப்பட்டு உள்ள சொத்து கணக்கிட Rent Capitailisation என்ற தனிமுறை உண்டு. இது மத்திய அரசு மற்றும் மாநில அரசுகளின் குத்தகை நிலச் சட்டத்தின் பல்வேறு அம்சங்களின் அடிப்படையில் நிர்ணயிக்கப்படுகிறது. பல நிபந்தனை களின் அடிப்படையில், பல்வேறு வழிமுறைகளையும், அதற்கேற்ப பல நிரந்தர மடங்குகளையும் கொண்டதாக உள்ள இந்த முறை அதீத நெளிவு, சுளிவுகளையும், பல தன்னிச்சையான மாறா எண்களையும் கொண்டது.”

”சரி… அசையா சொத்து மதிப்பீட்டாளருக்கு தேவைப்படும் ஆவணங்கள் என்னென்ன? இன்றைய மதிப்பைக் கணக்கிட, பல ஆண்டுகளுக்கு முந்தைய ஆவணங்கள் ஏன்?”

”அசையா சொத்து மதிப்பீட்டா ளருக்கு, அந்த சொத்து தொடர்பான அனைத்து ஆவணங்களும் தேவை. பரிசீலனையில் உள்ள சொத்து ஒரு காலிமனை என்றால் – சொத்து தொடர்பான பத்திரப் பதிவு நகல், தாய்ப் பத்திரம், பட்டா, சிட்டா, அடங்கல், எஃப்எம்பி வரைபடம் (Field Measurement Book Sketch), அந்தச் சொத்துப் பின்னணியைப் பொறுத்து, 13 ஆண்டுகளில் இருந்து 30 ஆண்டுகள் வரையான வில்லங்கச் சான்று, சொத்து குறித்து வழக்கறிஞர் அளித்துள்ள சட்டப்பூர்வமான கருத்து ஆவணம்… இத்தனை ஆவணங்களும் தேவை!.

பரிசீலனையில் உள்ள சொத்து, கட்டப்படும் வீடு என்றால் – அந்த வீடு கட்ட உள்ளாட்சி அமைப்பில் அனுமதி பெற்ற கடிதம், அதற்கான அங்கீகரிக் கப்பட்ட வரைபடம், கட்டிடம் கட்ட எவ்வளவு செலவாகும் என்பது குறித்து ஒரு பொறியாளர் செய்த மதிப்பீடு (Estimate), கட்டிடம் கட்டுவது தொடர்பாக செய்து கொள்ளப்பட்ட ஒப்பந்தம், எந்தெந்த நேரத்தில் எவ்வளவு தொகை தர வேண்டும் என்ற கால அட்டவணை…. போன்றவையும் கூடுதலாகத் தேவைப்படும்.

மாறாக, பரிசீலனையில் உள்ள சொத்து, கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடு என்றால் – மேலே சொன்ன அனைத்து ஆவணங்களுடன் சேர்ந்து வீட்டு வரி ரசீது, வீட்டுக்கான மின் இணைப்பு அனுமதி பெற்ற ஆவணம், அல்லது மின் கட்டண ரசீது தேவைப்படும்.

இத்தனை ஆவணங்களும் எல்லா சொத்துகளுக்கும் பொதுவாக கிடைப்ப தில்லை என்பதே பெரும் பாலான நேரங்களின் அனுபவம்.

ஆனால், போலி ஆவணங்களை தந்து வங்கிகளை ஏமாற்றி கடன் பெறுபவர்கள் இத்தனை ஆவணங்களையும் வைத்து சரி பார்த்து, உரிய இடத்திற்கு நேரில் சென்று, அளந்து பார்த்து சோதிக்கும் போது சிக்கி விடுவார்கள் என்பது நம்பிக்கை.

காரணம், இத்தனை இடங்க ளிலும், மோசடி ஆசாமிகளால் போலி ஆவணங்களை உருவாக்க முடியாது என்ற நம்பிக்கைதான். எனவே பல ஆண்டுகளுக்கு முந்தைய ஆவணங்கள் தேவை என்பது, இது போன்ற ஆசாமிகளை கண்டுபிடிக்க உதவும் என்பதோடு, நேரடி களச் சோதனையின் போது, சொத்து களைச் சரியாக அடையாளம் கண்டு, சரியான சொத்தைத்தான் மதிப்பிடுகிறோம் என்பதை உறுதிப்படுத்திக் கொள்ளவும் உதவுகிறது.”

”நியாயமான வாடகை நிர்ணயம் மதிப்பீட்டாளர்களின் இன்னொரு முக்கியப் பணி என்கிறார்கள். இந்த வாடகை, தற்போது சந்தையில் நடை முறையில் உள்ள வாடகையில் இருந்து மாறுபடுமா?”

”மாறுபடும் வாய்ப்பு உண்டு. ஆனால், கட்டா மில்லை. காரணம், நியாய மான வாடகையை நிர்ணயம் செய்ய முதலில் அந்த சொத்தின் மதிப்பு கணக்கிடப்படுகிறது. அதன்பிறகு, அந்த மதிப்பை வாடகையின் மூலம் எத்தனை ஆண்டுகளில் பெற முடியும் என்ற கணக்கீட்டுடன் ஒப்பிடுவார்கள்.

சொத்து மதிப்பில் ஒரு குறிப்பிட்ட சதவீதம் – ஆண்டு வருவாய் என கணக்கிட்டு, அதிலிருந்து மாத வாடகை முடிவு செய்யப்படும். இதில் சொத்து மதிப்பு கணக்கிட மாநில அரசின் பொதுப்பணித்துறை கையாளும் கட்டிட செலவுத் தொகையை கணக்கில் கொள்வது வழக்கம்.

அதனால், பொதுவாக அரசு மற்றும் பொதுத்துறை நிறுவன அலுவலகங்கள், வங்கிகள் மற்றும் பிற வர்த்தக நிறுவனங்களுக்கு வாடகைக்கு விடப்படும் போது, அதற்கு மதிப்பீட்டாளரின் சான்றிதழ் பெறுவது உதவும். பொதுவாக, இந்த வாடகை நிர்ணயம், சொத்து உரிமையாளருக்கு கூடுதல் வருவாய் பெற்றுத் தருவதே அதிகம்.

”அசையா சொத்து மதிப்பீட்டாளர்கள் இன்று சந்திக்கும் சிக்கல்கள் என்ன? மதிப்பீட்டாளர் களுக்கான கட்டணங்களை வங்கிகள் சரிவர வழங்குவதில்லை என்ற குற்றச்சாட்டு உள்ளதே….?”

”மதிப்பீட்டுப் பணி என்பது ஒரு வகையான சேவை வியாபாரம் போலத்தான். எந்த வியாபாரத்திலும் ஏற்படுவது போல, இதிலும் ஒரளவு இழப்பீடு ஏற்படும்தான். அதாவது செய்த வேலைக்கு கட்டணம் கிடைக்காத சூழல் 5…., 6 சதவீதம் வரை இருக்கும் என்பதை ஏற்றுக் கொள்ளத்தான் வேண்டும்.

அதைத் தாண்டிப் பார்க்கும் போது சில நேரங்களில் நாம் வாடிக்கையாளருக்காக தயார் செய்யும் மதிப்பீட்டுச் சான்று இருந்தாலும், வேறு பல காரணங்களால் அவருக்கு வங்கியால் கடன் வழங்க இயலாமல் போவதுண்டு.

அத்தகைய சூழலில், வங்கி மேலாளர் அந்த மதிப்பீட்டுக்கு எங்கிருந்து பணம் தருவார், என்ற கேள்வி எழுகிறது. மற்றொரு புறம், வங்கிகள் மற்றும் வீட்டுக் கடன் நிறுவனங்களிடையே கடும் போட்டி உள்ள சூழலில், வங்கிகள் வாடிக்கையாளரைப் பிடிக்க வேண்டும் என்ற ஆர்வத்தில், பல கட்டணங்களை ரத்து செய்துவிடுகிறார்கள்.

அப்படி ரத்து செய்யப்படும் நிலையில் கடன் பெறும் வாடிக்கையாளருக்கு வங்கி அளித்தது போலவே, மதிப்பீட்டாளரும் கட்டணச் சலுகை… ரத்து…. செய்யும் நிலை ஏற்படுவதைத்தான் பலர் குறிப்பிடு கிறார்கள். ஆனால், இந்த எண்ணிக்கை பொதுவாக அதிகம் இருக்காது.

அடுத்து, வங்கியிடம் இருந்து முறையான கடிதம்., மின்னஞ்சல் போன்ற எதோ ஒரு எழுத்துப் பூர்வமான கோரிக்கையின் அடிப்படையில் மதிப்பீடு செய்யப்பட்டால், பெரும்பாலான நேரங்களில் சிக்கல் இருப்பதில்லை. தொலைபேசியில் வந்த கோரிக்கை, துண்டு காகிதம் மூலம் வந்த கோரிக்கை, வாடிக்கையாளரே, வங்கி மேலாளர் சொன்னதாக நேரில் வந்த சூழல் போன்றவற்றின் போதுதான் கட்டண பிரச்னைகள் எழும். மற்ற நேரங்களில் பெரும்பாலும் கட்டணங்கள் சற்று தாமதமாகவாவது வந்து விடும். பொதுவாக, சான்று அளித்த ஒரு மாத காலத்தில் கட்டணங்கள் கிடைக்கின்றன என்பது எனது அனுபவம்

டிப்ளமோ எனும் பட்டயம் பெற்றவர்களிலும் அனுபவம் உள்ள, பயிற்சி பெற்றவர்கள் தற்போது மதிப்பீட்டாளராக பணியாற்றுகின்றனர். ஆனால், தற்போது மாறிவரும் சூழலில்… IBBI யின் விதிகள்படி, சிவில் எஞ்சினியரிங், டவுன் பிளானிங் எனும் நகரமைப்பு திட்டம் மற்றும் ஆர்கிடெக்சர் எனும் கட்டிட வடிவமைப்பு… – இந்த மூன்று துறைகளில் பல்கலைக்கழகப் பட்டம் பெற்றவர் கள்தான்…, அதுவும் ஐந்து ஆண்டுகள் இத்துறை சார்ந்து எதோ ஒரு வகையில் அனுபவம் பெற்றவர்கள் மட்டும்தான், மதிப்பீட்டாளராக பணியாற்ற முடியும் என்கிறார்கள். தற்போதுள்ள அறிவிப்பின்படி, செப்டம்பர் 2018க்குப் பிறகு “பதிவு பெற்ற மதிப்பீட்டாளர்” என்பவர்கள் எண்ணிக்கையில் குறைவாகத்தான் இருப்பார்கள் எனத் தோன்றுகிறது.”

.”மதிப்பீட்டாளர்களை வரன்முறைப்படுத்த முயலும் IBBI – (Insolvency and Bankruptcy Board of India) க்கு எதிராக, சில மதிப்பீட்டாளர்கள் கருத்து கொண்டு உள்ளதாகத் தெரிகிறது. அது ஏன்…?”

”ஐபிபிஐ தற்போது இணையம் மூலம் ஒரு தேர்வை நடத்துகிறது. அந்த தேர்வில் வெற்றி பெற்றால் தான் வரும் செப்டம்பருக்குப் பின், பதிவு பெற்ற மதிப்பீட்டாளராக செயல்பட முடியும். ஏற்கனவே இப்பணியில் உள்ளவர்களுக்கும் தேர்வு உண்டு. அவர்களும் தேர்வில் வெற்றி பெற்றால்தான், கம்பெனி சட்ட விதிகளின்படி, மதிப்பீட்டா ளராகத் தொடர முடியும் என்பது ஐபிபிஐ-யின் நிலைப்பாடு.

தேர்வுக்கான பாடத் திட்டத்தை அது முன்னதாகவே அறிவித்து உள்ளது. மிகவும் விரிவான ஒரு பாடத் திட்டம்தான் அது. என்னுடைய கருத்தில், இந்த தேர்வில் வெற்றி பெற முடியும் என்ற நம்பிக்கை இல்லாதவர்கள்தான் ஐபிபிஐ தேர்வை எதிர்க்கிறார்கள். பல்வேறு காரணங்களைச் சொல்லி நீதிமன்றம் சென்றுள்ளனர். ஐபிபிஐ-க்கு எதிரான இந்த வழக்கில் வெற்றி பெறுவோம் என நம்புகிறார்கள். இதற்கு காலம் பதில் சொல்லும்.”

”வங்கிகளின் வாராக்கடன்களைத் திரும்பப் பெறுவதில் நடக்கும் புதிய முயற்சிகள் எந்த அளவு நம்பிக்கை தருகின்றன…? இதில் மதிப்பீட்டாளர்களிடையே நிலவும் நிச்சயமற்ற சூழல் தாக்கத்தை ஏற்படுத்துமா?”

”தற்போது நடக்கும் புதிய முயற்சி என்றால், புதிய திவால் சட்டப்படி நடக்கும் முயற்சிகள்தானே? பங்குச் சந்தையை நிர்வகிக்க செபி வந்து பல ஆண்டுகள் கழித்த பிறகுதான் அதன் தாக்கம் புரிந்து கொள்ளப்பட்டு, இன்று அது நல்ல மதிப்பைப் பெற்றுள்ளது. ஐபிபிஐ இரண்டு ஆண்டுகள்தான் ஆகின்றன. ஏற்கனவே IBC மூலம் பூஷன் ஸ்டீல் வழக்கில் 36,500 கோடி வசூல் முடிந்து உள்ளது. ரிசர்வ் வங்கி ஐபிசி-க்கு பரிந்துரைத்த மேலும் 11 வழக்குகளில் சுமார் 1 லட்சம் கோடி வாராக்கடன் வங்கிகளுக்கு திரும்ப கிடைக்கும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.” (98422 99121)

– ஆர். சந்திரன்